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        楼市告别43月牛市,投资增速却创5年新高!

        时间:2019-03-15 来源:证券中国 作者:张达

          在各地因城施策、分类调控影响下,全国房地产市场持续降温。

          国家统计局今日发布的最新数据显示,房地产指标出现了明显的变化,土地购置面积、土地成交价款、商品房销售面积等多指标累计增速指标由正转负,新开工面积、商品房销售额、房企到位资金等多指标累计增速回落,其中,土地购置面积更是大幅跳水,同比降超3成;商品房销售面积累计增速更是43个月来首次由正转负!

          值得注意的是,在众指标纷纷掉头向下的同时,开发投资指标却“一枝独秀”,1-2月累计增速更是创5年来新高!

          这背后的原因是什么?这些指标的变化传递出怎样的市场信号呢?

          接受券商中国记者采访的?#30340;?#20154;士认为,销售面积的同比下滑意味着全国市场由去年的正增长转为负增长,这是市场降温的重大信号。楼市告别史上上涨周期最长的一轮“牛市”进入调整阶段,平稳将成为后续市场的主要趋势,预计在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。

          房地产多指标掉头向下

          先来看一下1至2月份的指标数据:

          1、房屋新开工面积18814万平方米,同比增长6.0%,增速回落11.2个百分点;

          2、房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;

          3、土地成交价款690亿元,同比下降13.1%,2018年全年为增长18.0%;

          4、商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%;

          5、商品房销售额12803亿元,同比增长2.8%,增速回落9.4个百分点;

          6、房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。

          上述6个掉头向下的指标中,有3个增速由正转负。其中,土地购置面积指标更是大幅跳水,同比下降超3成;商品房销售面积累计增速更是43个月来首次由正转负!

          ?#28304;耍?#26576;十强房企高管对券商中国记者表示,多指标掉头向下是正常的,也符?#26174;?#26399;。销售下降一方面是因为去年三四线城市透支?#29616;兀?#22240;而返乡?#27604;?#39044;期一样没有大面积出现。另一方面,房价已至高位,购买力提升需要时间。虽然调控对市场预期有压制,但今年以来的政策放松正在逐步改变市场预期。“这也符合我们去年底的预判:政策会放松但?#25442;?#25918;开,市场会回温但?#25442;?#22238;暖。”他说,3月以来的市场已经比去年底和今年初明显好转。而1至2月销售减弱与市场信心不足,影响了房企拿地,同时地价仍在高位,政府地价预期未降,房企拿地趋于谨慎。

          易居研究院?#24378;庵行?#30740;究总监?#26174;?#36827;也认为,今年1至2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%,说明购地方面相对偏保守。一方面,房企目前的聚焦点在于去库存,所以拿地方面会趋于保守;另一方面,很多企?#21040;?#26399;会转向股权收购和项目收购,对于土地购置方面的节奏会放缓。

          开发投资累计增速创5年新高

          值得注意的是,在众指标纷纷掉头向下时,开发投资指标却“一枝独秀”!

          1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。

          券商中国记者梳理此前数据发现,该累计投资增速是2015年以来最高的!

          对于开发投资指标累计增速创新高的原因,张大伟认为,主要依赖中西部的房地产市场投资上涨。

          上述某十强房企高管则告诉券商中国记者,投资增长主要是新开工、补库存,全国待售面积持续下降,按去化周期计算,不到半年时间,很多二线城市只有三四个月。以前拿的土地陆续进入开工,推动了投资。而投资增长高于新开工增长,主要还是去年的部分土地款陆续到期。

          不过,在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,购地面积和购地总金额均出现跳水,购地面积指标跳水最厉害,新开工面积增幅也是同比回落,而且回落的比较明显,所以看新开工和购地指标,无法支撑投资增速的扩大。“现在只有一个施工面积指标,增速比去年提高了1.6%个百分点,因为只要有施工存在,开发商就需要加大投资,所以我估计主要是施工面积增速扩大支持投资增速的扩大,但即便是施工面积指标的扩大,与新开工和购地指标的大幅下跌对冲之后,还是无法解释投资增速快这么多的原因。”他对券商中国记者说。

          数据显示,1至2月份,房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米,同比增长6.8%,增速比2018年全年提高1.6个百分点。

          楼市告别“牛市”或进入平稳期

          1-2月份,房地产多指标掉头向下,特别是商品房销售面积累计增速43个月来首次由正转负,传递出怎样的市场信号呢?

          杨红旭对券商中国记者表示, 销售面积的同比下滑,意味着全国市场由去年的正增长转为负增长,累计增幅由正区间转为负区间,这是一个重大的变化,就是市场降温!

          中原地产首席分析师张大伟指出,全国商品房销售额累计增速从2014年1月到2015年4月持续16个月下调,2015年5月开始,销售额累计增速同比增长3.1%、商品房销售面积累计增速仍同比下降0.2%,此后直到2018年12月,本轮上涨周期持续长达44个月。其中,商品房销售面积累计增速保持了43个月的正增长。而现在楼市告别史上上涨周期最长的一轮“牛市”进入调整期,从2018年最后几个月的销售数据看,市场上涨已经乏力,楼市拐点已经出现。

          不过,张大伟认为,未来楼市开始进入后“牛市”阶段,平稳将成为后续市场的主要趋势,在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。

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